Markedsoppdatering næringseiendom – September 2024
Renter som er «higher for longer» la i første halvår en demper på transaksjonsmarkedet, men optimisme spores hos flere aktører og det forventes økt aktivitet i andre halvår.
Økonomiske utsikter
Inflasjonen har i en periode vært altoverskyggende og selv om gårdeiere har kunnet øke leiene relativt kraftig har det også medført økte renter som har vært utfordrende for en del eiendomsprosjekter og aktører.
Det forventes nå at inflasjonen går mot målet i løpet av 2024 i Eurosonen og USA, men i Norge vil det trolig drøye før vi er tilbake på målet, blant annet grunnet kronesvekkelsen, bedre lønnsomhet for eksportindustri og høyere lønnsvekst. Vi kan få det første rentekuttet i Norge mot slutten av året, men stadig flere forventer nå at dette kan drøye til 2025.
Signalene fra Norges Bank er at det er behov for å holde styringsrenten på nåværende nivå en god stund fremover. Så kan man sammenligne historisk faktisk utvikling av styringsrenten med estimert utvikling. Hendelser på den globale scenen i senere år har vist oss at fremtiden er vanskelig å spå og endringer kan komme raskere enn forventet.
Leiemarkedet
Kontorledigheten i Oslo og Trondheim er for tiden ca. 7 %, og ca. 9% i Stavanger og Bergen. I Osloregionen forventes det fremover en flat utvikling i ledigheten. I det korte bildet forventes kontorsysselsettingen å være svak, men ledigheten motvirkes av få nybygg. Kontorprosjekter kunne for få år siden regnes hjem med et leienivå på i overkant av kr 2000 per kvm. Økte renter, høyere yielder og byggekostnader har ført til at nye kontorprosjekter behøver et leienivå godt over kr 3000 per kvm for å kunne regnes hjem. Avventende leietakere gjør at færre nye kontorprosjekter igangsettes (større andel reforhandlinger enn flyttinger nå enn tidligere), men dersom rentene og byggekostnadene ikke peker nedover vil leieprisene over tid nødvendigvis måtte øke, dersom aktiviteten i norsk økonomi fremover har en gunstig utvikling.
Prime rent kontor, NOK per kvm per år:
Oslo: 6.000
Bergen: 3.800
Stavanger: 4.000
Trondheim: 3.500
Transaksjonsmarkedet
Transaksjonsvolumet er høyere i 2024 enn på samme tid i fjor. Et stykke inn i året var dette drevet av noen få større transaksjoner, og ikke hva vi kan kalle det normale «melk-og-brød» i transaksjonsmarkedet, slik som feks. NPROs kjøp av Equinorbygget på Fornebu. Ut over året har det imidlertid tatt seg opp og det gjøres stadig flere transaksjoner av normal størrelse og i flere segmenter, eksempelvis Rebus sitt kjøp av Byåsen Butikksenter i Trondheim på drøye 5.000 kvm, LogCaps kjøp av en logistikkeiendom på drøye 9.000 kvm i Oslo Øst og Miliarium og USBLs kjøp av boligtomt i Moss med potensial for 100 enheter. Dette kan tyde på at kjøpere og selgere har modnet etter en periode med usikkerhet om hva som er riktig prisnivå. Inflasjonsdrevet leieprisvekst har også redusert den negative påvirkningen renteoppgangen har hatt på eiendomsverdiene.
Noen av investorene vi snakker med sier at de har utfordringer med å finne gode objekter og i særdeleshet gjelder dette cashfloweiendommer. Vi opplever imidlertid at det ut over året har sett stadig lysere ut. I vårt nettverk melder også flere av aktørene at mye kapital er tilgjengelig, men at de er mer kresen på kjøpsobjektene enn tidligere. Skal man rydde i eiendomsporteføljen må man forvente at ukurante eiendommer straffes hardere på verdi nå enn for 2-3 år siden.
Vi har så langt i 2024 sett, og vil trolig fremover se flere, transaksjoner som tvinger seg frem på grunn av selgere som har utfordringer med finansiering. Boligbygårder vil her kunne være toneangivende siden høyere renter har drevet allerede lave marginer i minus for flere gårdeiere. Noe ras kan man allikevel ikke forvente da det virker å jobbes godt hos aktørene og i bankene for å unngå dette.
Prime yield:
Oslo: 4,75 %
Bergen: 5,50 %
Stavanger: 5,75 %
Trondheim: 5,75 %
Boligmarkedet
Vi kan alle daglig lese om utfordringene i nybyggmarkedet for bolig. Byggekostnader har økt og finansiering har blitt dyrere slik at færre objekter lar seg regne hjem. Et enkelt eksempel kan illustrere dette. Tall per kvm, leilighetsprosjekt: 80.000 salgspris, 55.000 totalentreprise, 13.000 byggherrekostnader inkl. finansiering, margin (15%) 12.000. I sum betyr dette at kjøper må få tomten gratis for at prosjektet skal kunne la seg regne hjem. En del prosjekter som står klare vil bli satt på vent, med mindre de ligger nær større byer og sentrale knutepunkt.
Selgere av boligtomter må redusere sine prisforventninger og kjøpere må i noen grad akseptere lavere marginer. Likevel finnes det en nedre grense da kjøper må ha fornuftige tall å vise til sin bank for å få finansiering. På lengre sikt må dette balanseres ved reduserte byggekostnader og økte salgspriser, noe som vil henge sammen med rentenivået.
Det finnes flere lyspunkter i markedet og et eksempel kan være Veslefrikks prosjekt på Nordstrand i Oslo, «Utsikten Sæter». Her er over 60% solgt før de engang har åpnet visningssenteret. Dette er på ingen måte et normalt boligprosjekt, men dette prosjektet, og andre med suksess, viser viktigheten av å ha et veldig bevisst forhold til hvem kjøpergruppen din er, og hvordan ditt produkt treffer kjøperne for å kunne oppnå maksimale salgspriser.
Fremtidsutsikter
Etter et noe avventende første halvår opplever vi økt optimisme hos investorene. Vi tror kjøpere og selgere i økende grad vil møtes på pris i andre halvår, som vil resultere i et økende transaksjonsvolum. Dersom rentebanen skulle peke brattere ned enn per i dag vil vi etter hvert kunne få en akselererende effekt.
Les mer om oss i næringsmegling her: Næringsmegling – Borg Forvaltning
Ta kontakt med oss i dag for en uforpliktende prat!
Geir Gjerde
Leder Næringsmegling
Tel: 924 85 462
E-post: geir.gjerde@borgforvaltning.no
Vi satser på et nytt nedslagsfelt – Vi etablerer oss på Nordmøre!
Vi etablerer oss på Nordmøre og skal stå for driften av Campus Kristiansund! VI ser et stort potensial i eiendomsutviklingen i regionen og har nylig ansatt to nye medarbeidere for å håndtere driften av Campus.
ESG – fra strategi til implementering
I dagens marked er ikke bærekraft lengre et valg, men en nødvendighet. ESG, som står for miljømessige, sosiale og styringsmessige…
Due Diligence av næringseiendom – Sikre gode investeringer!
Due diligence, som forkortes til DD, bidrar til å minimere risiko og gir alle involverte parter en klar forståelse av…